Nota metodológica de construcción de edificios (licencias municipales de obra)

Introducción

Cualquier obra mayor que se vaya a realizar precisa de la correspondiente licencia municipal de obras. Es este pues un trámite que genera una información previlegiada para el conocimiento del número y características de las edificaciones que se ponen en marcha así como de las viviendas que, en su caso, se generan. Esta encuesta, de tipo administrativo, permite por tanto disponer de información anticipada sobre la actividad de la edificación en las modalidades de:

  • Edificación de nueva planta
  • Rehabilitación
  • Demolición total o parcial

Dado el volumen de datos que se pretendía conocer, se decidió que la información debería cumplimentarse por el responsable del proyecto. El momento más indicado para la recogida de estos datos es el de la solicitud de licencia. Por ello, se diseñó un cuestionario que el promotor debía entregar necesariamente en el Ayuntamiento al solicitar la licencia de obra mayor.

Para maximizar la eficacia del proceso se realizaron acuerdos de colaboración entre el Ministerio de Fomento y las Comunidades del Principado de Asturias, Canarias, Castilla y León, Cataluña, Galicia, Región de Murcia, Comunidad Foral de Navarra y País Vasco. En estas Comunidades son los servicios de la administración autonómica los que se encargan de recibir, recoger y tratar la información de sus municipios. Esta información, junto con la recogida y tratada por las Áreas de Fomento en las Delegaciones del Gobierno en el resto de la regiones, se recopila por los servicios centrales del Ministerio que proceden a la depuración, homogeneización y agregación de los datos y a la publicación de las cifras nacionales.

Esta información está ordenada y sistematizada de tal modo que la agregación de obras de nueva planta, demoliciones y rehabilitaciones facilite datos anticipados sobre la evolución de los parques de edificios y de viviendas, si bien debe tenerse en cuenta que la investigación no se realiza sobre ejecuciones materiales sino sobre proyectos de obra, y que los períodos de referencia se corresponden con el mes de concesión de la licencia.

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Marco legal

Esta estadística está incluída entre las de fines estatales en los Planes Estadísticos Nacionales y por lo tanto sometida a la Ley 12/1.989 de la Función Estadística Pública (B.O.E: de 11 de Mayo). Su cumplimentación es obligatoria según la Disposición Adicional Cuarta de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 1.990 (B.O.E. de 30 de junio de 1.990).

En cuanto a la norma de funcionamiento se regirá por la Orden del Ministerio de Relaciones con las Cortes y de la Secretaría del Gobierno de 29 de Mayo de 1.989 sobre Estadísticas de Edificación y Vivienda (B.O.E. del 31).

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Ámbitos y unidades investigadas

Ámbito provincial

Está constituido para todas las licencias que es preceptivo soliticar en el Ayuntamiento previamente a la iniciación de una obra mayor, categoría que se caracteriza porque a la solicitud de licencia debe acompañarse un proyecto visado por el Colegio correspondiente. A estos efectos, tienen la consideración de obras mayores todas las obras de edificación de nueva planta y de demolición, y las obras de rehabilitación de edificios a partir de un mínimo nivel.

Ámbito territorial

El ámbito territorial se extiende a todo el Estado, clasificado en las diecisiete Comunidades Autónomas, Ceuta y Melilla.

Ámbito temporal

El periodo de referencia es mensual.

Unidades

Las unidades informantes serán el colectivo de promotores inmobiliarios y/o técnicos colegiados que firman los proyectos de edificación.

Las unidades de información las constituirán las licencias de obra mayor en edificación concedidas por los ayuntamientos.

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Definiciones y variables investigadas

La información se refiere a las Obras mayores de Edificación. A los efectos de esta estadística se define obra mayor de edificación como aquella construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de licencia de obra para lo cual deberá acompañarse de un proyecto completo de construcción firmado por un técnico competente y visado en el colegio profesional que corresponda.

En una primera aproximación quedarían al margen de la estadística aquellas obras mayores de cualquier tipo para las que los ayuntamientos no necesiten (o no exijan) el proyecto de un técnico unido a la petición de licencia. Sin embargo, la experiencia ha permitido constatar las numerosas concesiones de licencias de obra mayor sin requerimiento del correspondiente proyecto. Esta realidad hace aconsejable incluir en la Estadística este tipo de actuaciones con el único objeto de no perder una información cuantitativamente importante.

La información se estructura en el cuestionario en 4 bloques, además de los controles administrativos.

  1. Datos Generales

    La información de referencia, incluye:

    1. Datos del promotor: Nombre y razón social y dirección postal completa.
    2. Clase del promotor distinguiéndose:
      • Sociedad mercantil : Privada / Pública
      • Cooperativas
      • Comunidades de propietarios
      • Personas físicas: Particular para uso propio / Promotor privado
      • Administración del Estado
      • Administración autonómica
      • Adminsitración provincial
      • Administración municipal
      • Otros
    3. Emplazamiento de las obras

      La dirección postal y calificación (urbano, urbanizable, no urbanizable)

    4. Régimen legal de las obras

      Incluye no protegida y su condición de Edificación Protegida (incluido tipo de régimen de protección).

    5. Duración de las obras

      Información de previsiones sobre duración de la obra y tiempo previsto entre la concesión de la licencia y el inicio de la obra.

    6. Número y tipología de edificios a construir o afectados por la obra

      Se entiende por Edificio toda construcción permanente, fija sobre el terreno, separada e independiente, concebida para ser utilizada con fines residenciales y/o para el desarrollo de una actividad.

      La característica "construcción separada" significa la delimitación lateral por muros exteriores o intermedios (medianeros) y superior por techo y cubierta. El carácter "independiente" obliga a tener un sólo acceso directo principal desde la vía pública o terreno privado y aunque forme un bloque compacto y homogéneo y por supuesto utilice una misma licencia de obra, una construcción de chalets adosados no constituye un sólo edificio según la metodología de esta estadística sino que constituye tantos como entradas o portales principales e independientes posea, lo que no excluye que haya otros accesos secundarios.

      Como caso excepcional, en edificaciones (típica de lugares de veraneo o segunda residencia) con dos o tres alturas y una o varias viviendas por planta con acceso independiente cada una de ellas (por escalera exterior, las de los pisos elevados), se considerarán tantos edificios como accesos principales independientes existan a las viviendas del piso inferior.

      Local es la parte de un edificio estructuralmente separado en la que se lleva o se puede llevar a cabo una actividad económica independiente de la del resto del edificio.

      Se define como Vivienda a un recinto con varias piezas de habitación y anejos que puede ocupar la totalidad de un edificio (casa unifamiliar) o parte del mismo, estando en este caso estructuralmente separada e independiente del resto. Está concebida para ser habitada por personas, generalmente familias de uno o varios miembros y está dotada de acceso directo desde la vía pública o desde recintos comunes privados.

      La tipología de los edificios según su destino principal se detalla en el Anexo 1.

    7. Presupuesto consignado es el de ejecución material de la obra.
    8. Tipo de obra
      • Obra de nueva planta: Es obra mayor que da lugar a un nuevo edificio, independientemente de si ha existido demolición total previa de otro edificio o no.
      • Obra de rehabilitación: Es obra mayor que, a diferencia con la anterior, no da lugar a la construcción de un nuevo edificio sino que se actúa sobre los ya construidos todo ello con independencia de que haya habido o no demoliciones parciales. Puede ser de dos tipos:
        • Obra de ampliación: Cuando se aumenta la superficie ya construida incorporando nuevos elementos estructurales. Este incremento puede realizarse de forma vertical sin aumentar la superficie ocupada sobre el terreno (Ej. añadiendo una nueva planta) o bien horizontalmente, y en tal caso sí existe superficie a añadir en el terreno.
        • Obra de reforma y/o restauración: Cuando no varía la superficie construida pero el edificio sufre modificaciones que afectan a algún elemento estructural ó se implante alguna dotación previamente inexistente.
      • Obra de demolición: Es el derribo total o parcial de un edificio. En esta encuesta se contemplan tres clases de demolición:
        • Demolición total previa: Es el derribo total o desaparición del edificio existente, previo a la construcción de otro. Tanto la demolición como la posterior construcción están amparadas por una misma licencia.
        • Demolición total exclusivamente: Da lugar a la desaparición del edificio sin que se solicite en la licencia ninguna nueva construcción.
        • Demolición parcial: Se da solamente en obras de rehabilitación. La licencia es conjunta para la demolición y rehabilitación.
  2. Datos referidos a la Edificación de Nueva Planta
    1. Superficie afectada

      Se recoge información sobre diversos conceptos relacionados con la superficie.

      • Superficie sobre el terreno que ocupará la edificación

        Son los metros cuadrados delimitados por la proyección ortogonal sobre el suelo o terreno, de la linea perimetral del edificio, incluídas las zonas en voladizo como es el caso de los porches, balcones, etc. Esta superficie necesariamente será menor o igual que la superficie a construir.
      • Superficie del terreno afectada por el proyecto

        La constituye los metros cuadrados del solar o parcela donde tendrá lugar la construcción de la (las) edificación (es). Nunca podrá ser inferior a la superficie sobre el terreno que ocupará el edificio.
      • Superficie a construir.

        En edificación de nueva planta es el total de metros cuadrados que resulta de sumar los correspondientes a cada planta del edificio construido, dentro de la linea exterior del cerramiento vertical y en su caso, los ejes de medianeras.
    2. Características de los edificios a construir
      • Número de edificios.

        Es el número de edificios afectados por la licencia.
      • Plantas sobre rasante.

        Es el número de plantas que están por encima del punto más bajo de la superficie del terreno en contacto con el edificio.

        Se considera como planta de un edificio a todo desarrollo horizontal de su superficie edificada, que se halle cubierta por techo y cuya altura interior sea mayor de dos metros en toda o la mayor parte de la misma.
      • Plantas bajo rasante.

        Es el número de plantas que están por debajo del punto más bajo de la superficie del terreno en contacto con el edificio.
      • Volumen a construir.

        Representa los metros cúbicos que ocupa el edificio desde la cara superior del suelo de la planta más baja (incluidos los sótanos) hasta la cara superior de la cubierta. Su cálculo se obtiene de multiplicar la superficie sobre el terreno que ocupará la edificación por la altura media del edificio incluyendo en ésta la correspondiente a las plantas bajo rasante.
      • Número total de viviendas.

        Es el número de viviendas que se encuentran ubicadas en el edificio objeto de la licencia.
      • Plazas.

        En esta definición, el término "plaza" se enmarca en la edificación para residencia colectiva exclusivamente. Se diferencia con la vivienda en que no es un recinto estructural propiamente dicho, pues se corresponde con el concepto de personas que es capaz de alojar. Así por ejemplo, se desprende que el número de plazas de un determinado edificio destinado a hotel, coincide con el número de personas que es capaz de alojar, independientemente de su número de habitaciones.
      • Plazas de garaje.

        La plaza de garaje es el espacio, generalmente delimitado mediante marcas en el suelo, que se utiliza para el aparcamiento de un solo vehiculo.
    3. Tipología constructiva

      En este bloque se investigan diversas características que definen la tipología constructiva como son:

      • Estructura vertical, distinguiéndose: hormigón, metálica, muros de carga, mixta y otros.
      • Estructura horizontal, distinguiéndose: unidireccional, bidireccional y otros.
      • Cubierta, que puede ser: plana o inclinada.
      • Cerramiento exterior, que puede ser: cerámico, pétreo, fachadas ligeras, revestimiento continuo y otros.
      • Carpinteria exterior , que puede ser: madera, aluminio, chapa de acero, plástico y otros.
    4. Instalaciones de los edificios a construir

      Se recoge información sobre la existencia de los siguientes equipamientos e infraestructuras:

      • Evacuación de aguas residuales
      • Agua potable
      • Agua caliente
      • Calefacción
      • Refrigeración
      • Ascensores y montacargas
      • Tratamiento de aguas residuales
      • Tratamiento de otros residuos
    5. Energía a instalar

      Los tipos de energía de referencia son:

      • Electricidad
      • Combustible sólido
      • Gas ciudad o natural
      • Otros combustibles gaseosos (GLP)
      • Combustibles líquido
      • Energía solar
      • Otro tipo de energía
    6. Características de las viviendas

      Las características que se recogen de las viviendas son:

      • Superficie útil. Se refiere exclusivamente a la vivienda y corresponde a los metros cuadrados "útiles" destinados a tal uso y limitada por la cara interior de su cerramiento exterior o del muro que la separa de otras viviendas o locales del mismo edificio, es decir descontadas las zonas comúnes del edificio, espesores de tabiques, huecos, etc.
      • Nº de habitaciones por vivienda: incluye cocina y excluye baños y aseos.
      • Nº de baños y aseos por vivienda
      • Nº de viviendas iguales de este tipo
  3. Obras de rehabilitación (Ampliación, reforma y/o restauración)

    En aquellos tipos de obra tales como vaciados de edificios, y construcción de anexos a otros edificios pero con comunicación interior entre el edificio ya existente y el anexo, aunque supongan la construcción de una nueva estructura, con nueva cimentación, se considera a efectos de esta encuesta, siguiendo las normas legales, que no es edificación de nueva planta sino de reforma y/ó restauración en el primer caso (vaciado) y de ampliación en el segundo, ya que respectivamente no ha habido demolición total (normalmente se conserva la fachada) ni son edificios independientes una vez terminada la obra.

    Análogamente, si existe demolición parcial con disminución efectiva de la superficie, se incluirán los datos en reforma y/o restauración y las superficies que disminuyen.

    1. Tipología de la obra de rehabilitación
      • Ampliación: En horizontal o en altura.
      • Reforma y/o restauración: Vaciado del edificio conservando la fachada o sin vaciado del edificio.
      • Reforma o acondicionamiento de locales.
    2. Características de la obra de rehabilitación, según tipo.

      Tiene dos partes independientes entre sí, deberán cumplimentarse una u otra dependiendo del tipo de rehabilitación que vaya a efectuarse.

      Para obras de ampliación o gran rehabilitación, (reconstrucción de un edificio, tras ser vaciado y conservando sólo la fachada) se solicita la superficie que se amplía o se reconstruye y el número de viviendas que se crean o se suprimen.

      Para rehabilitaciones normales o reforma de locales, se solicita el número de edificios afectados, las viviendas creadas o suprimidas y los tipos de reforma que vayan a efectuarse.

    3. Características de las viviendas

      Cuando en las obras de rehabilitación se crean viviendas, la información recogida es la misma que en el caso de la obra nueva.

  4. Demolición

    La información que se recoge es:

    • Superficie, en el caso de demolición parcial. Es la parte de superficie total en planta del edificio que realmente desaparece por efecto de la demolición. Puede o no coincidir con la superficie sobre el terreno en que se reduce el edificio a rehabilitar según tenga éste una planta o disponga de más de una. La sola demolición del tabicado interior realizada para una posible reforma de un edificio aunque haya cambio de uso o destino no afecta a la superficie total de aquel y por lo tanto no se considera demolición parcial. Puede sin embargo existir una variación en el número de viviendas en función del destino original y final del edificio.
    • Nº de edificios superficie y nº de viviendas, en el caso de demolición total.
  5. Control administrativo

    Esta información deberá ser cumplimentada por el Ayuntamiento correspondiente, ya que es el Organismo que definitivamente marca la autorización para que la obra pueda ser realizada.

    La Entidad de Población, Distrito y Sección son codificados por los Ayuntamientos a su elección, para posibles explotaciones municipales por distritos, barrios, manzanas etc.

    La fecha de concesión de licencia será la que marque uno de los tres momentos en los que existirá información de la edificación: Autorizadas, Comenzadas y Terminadas.

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Coeficientes de elevación

La estadística de Construcción de Edificios en un principio estaba planteada con carácter censal y por tanto no estaban fijados los coeficientes de elevación. La realidad, es que desde el primer momento han existido algunos Ayuntamientos que no colaboran, siendo necesario dar solución a la "no respuesta".

Además del Municipio que no colabora, existe la posibilidad de que algún municipio envíe un número de cuestionarios inferior al número de licencias otorgadas, bien por la negativa de algún técnico a entregarla o por extravío. Este error se detecta a través de la hoja resumen que envía el Ayuntamiento mensualmente.

Para la obtención de restultados agregados se opera como se expone a continuación:

  • Se han formado estratificaciones con los Ayuntamientos para cada privincia.
  • Estrato 0: Incorpora las capitales de provincia, y aquellos municipios que tienen un desarrollo especial (por tamaño, costa, área de expansión industrial, etc). La determinación de los municipios en este estrato es revisable año a año.
  • Estrato 1 a n: en función del número de habitantes. Es diferente el número y los límites de cada estrato en cada provincia.
  • Se calcula mensualmente, una vez recibida toda la información, el coeficiente

Coeficiente de elevación de estrato i en la provincia j

  • Cij = Coeficiente de elevación de estrato i en la provincia j.
  • Pij = Población de los municipios del estrato i en la provincia j.
  • pij = Población de los municipios del estrato i en la provincia j que han contestado
  • Lij = Número de licencias concedidas del estrato i en la provincia j.
  • lij = Número de licencias con cuestionario del estrato i en la provincia j.

Este coeficiente de expansión corrige con el primer factor Pij/pij la no respuesta y con Lij/lij la falta de cumplimentación de los cuestionarios.

Para la obtención de los resultados finales, se agregan los cuestionarios de cada estrato­provincia y se multiplica por el coeficiente descrito.

El tamaño muestral exigido, es decir, el número mínimo de municipios que deben de recibirse de cada estrato (n), dependerá del total de municipios que lo formen (N) del nivel de confianza que queramos obtener (K) de la variabilidad de licencias que concedan (s) y del error absoluto que asumamos para esas licencias (e).

La fórmula es la siguiente:

Tamaño muestral exigido (número mínimo de municipios por estrato)

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Plan de difusión y periodicidad

http://www.fomento.gob.es/mfom/lang_castellano/atencion_ciudadano/INFORMACION_ESTADISTICA/Construccion/ConstruccionEdificios/default.htm

Tipo de difusión: Construcción de edificios (licencias municipales de obra); Anuario estadístico; Internet.

Periodicidad de la difusión: anual, mensual.

Anexo 1

Criterios generales a seguir para la determinación del tipo de edificios.

Edificio residencial: un edificio es residencial cuando está destinado principalmente (al menos en un 50 por ciento de su superficie util -excluidos bajos y sótanos-) a que en él habiten personas, con independencia de que cumpla otra función secundaria y de que quienes residan en él lo hagan con carácter eventual o permanente. Estos edificios pueden ser:

  • Destinados a vivienda: Edificios que se construyen para albergar una o más viviendas destinadas a residencia familiar. Lo que diferencia a las viviendas de las residencias colectivas es que aquéllas poseen una casi absoluta autonomía física y funcional sin que existan otros servicios comunes que los propios de una casa normal de vecindad: portería, escaleras, ascensor, ... tal vez piscina o jardines. Estos edificios pueden ser de 1 ó de 2 ó más viviendas. Entre los primeros se pueden distinguir:
    • Aislados: El esquema básico es que en cada parcela existe una vivienda, rigiéndose el aprovechamiento edificatorio por una ordenanza urbanística. El resultado del proceso edificatorio es una agrupación de viviendas distintas, normalmente alineadas a calle, formando manzanas cerradas o semicerradas. El tipo edificatorio es abierto a cuatro fachadas.
    • Adosados: Es una agrupación de viviendas repetidas. Por lo general el tipo edificatorio es abierto a dos fachadas (jardín delantero a vial y jardín trasero) y permite un uso muy intensivo del terreno.
    • Pareados: Es una agrupación de dos viviendas simétricas.El tipo edificatorio es abierto a tres fachadas y frecuentemente incorpora como anexo una plaza de aparcamiento cubierto que como pabellón anexo enlaza con la otra agrupación colindante. Una variante de este tipo consiste en agrupar cuatro viviendas en torno a dos ejes de simetría perpendiculares; el tipo sigue siendo abierto, dando cada vivienda a dos fachadas de esquina.
  • Destinados a residencia colectiva: Caracteriza a estos edificios que el destino de los mismos es ser habitados por personas que ocupan espacios con sólo una relativa autonomía, pues existen una serie de servicios comunes: comedor, biblioteca, bar, sala de ocio que se utilizan indistintamente por todos los residentes del edificio. Si en estos edificios se reside por periódos largos o indefinidos deben ser considerados como destinados a residencia colectiva permanente, y en caso contrario como residencia colectiva eventual. Aunque la diferencia entre permanente y eventual es a veces dificil de establecer en la práctica, un posible criterio de distinción se derivaría de la forma de pago: si generalmente se paga el alojamiento por meses o por temporadas se considerará la residencia como permanente, y si el pago es por días como eventual.

Edificios no residenciales: por eliminación son todos aquellos que no están principalmente destinados a que en ellos habiten personas. De acuerdo con sus distintos usos podrán ser:

  • Explotaciones agrarias, ganaderas o pesca:

    En este apartado habrá que incluir todos los edificios con esos usos principales, que de forma directa o indirecta se destinen a este tipo de explotación y que están ubicados en la misma; por ejemplo, un edificio destinado a la administración de una granja avícola cuando esté instalada en la misma se incluirá en este apartado pero si está situada en la ciudad se considerará como servicio burocrático.

  • Industrias:

    Se aplicarán criterios idénticos a los expresados para explotación agraria.
  • Transportes y comunicaciones:

    Aplicación de los mismos criterios pero teniendo en cuenta que cuando el edificio tenga usos múltiples, pero encaminados en definitiva a esta actividad (por ejemplo: salidas de viajeros, taquillas, administración), se le encuadrará en esta categoría de transportes.
  • Almacenes:

    El uso que caracteriza a este tipo de edificios es el que deduce del significado estricto del término almacén, lo que significa que en esta categoría deben incluirse los edificios destinados al depósito de mercancias. Además deberán tener este uso con total autonomía de funcionamiento, por lo que una nave industrial ubicada junto a la fábrica y destinada a almacenar productos o materias primas se considerará como de destino industrial y no como almacén.Unos "grandes almacenes" no deben de considerarse en este apartado sino en Servicios Comerciales.
  • Servicios burocráticos (oficinas):

    El destino principal de estos edificios es la administración de entidades públicas o privadas, con independencia de que se realicen actividades de otro tipo, comerciales por ejemplo.
  • Servicios comerciales:

    El destino que debe determinar la inclusión de los edificios en este apartado es el de que sea destinado con caracter principal a la venta de bienes . Un edificio que se destina a venta de servicios, por ejemplo una sucursal bancaria, tiene más de oficina que de comercio, por lo que lo consideramos como burocrático.
  • Servicios sanitarios:

    En este apartado se incluyen los edificios públicos o privados destinados a satisfacer las necesidades sanitarias de la población humana o animal de manera directa. No deben por tanto encuadrarse en esta categoría aquellos edificios que alberguen actividades a través de las cuales se persiguen finalidades sanitarias de manera indirecta, como una fábrica de productos farmaceuticos, una farmacia o una escuela de enfermería.
  • Servicios culturales y recreativos:

    En este apartado deben considerarse aquellos edificios en que se ofrecen servicios del carácter indicado, gratuitas o no, sin que esta categoría comprenda la oferta de bienes, aunque sean de carácter cultural: tener como destino una librería o una galería de arte por ejemplo, dará lugar a que el edificio sea comercial y no cultural.
  • Servicios educativos:

    Deben incluirse los edificios destinados a impartir enseñanza, publicos o privados, gratuitos o no.
  • Iglesias y otros edificios religiosos (no residenciales):

    Se incluiran aquí los edificios que se destinan al culto, católico o de otras creencias. Se tendrá en cuenta el destino principal cuando además sirvan de residencia o de centro de enseñanza.
  • Otros:

    En este apartado residual se incluirán aquellos edificios cuyo destino no tenga encaje razonable en ninguna de las categorías anteriores. La simple duda entre diversos destinos no justifica que se incluya al edificio en este apartado, que en principio debe acoger a un número relativamente pequeño de casos. El destino de estos edificios se hará constar en "Observaciones".

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